Interactief

Huizen in sneltempo onbetaalbaar

Kopers moeten een almaar groter deel van hun inkomen besteden aan de financiering van een eigen stek. Een woning kopen woog de voorbije vijf jaar nog nooit zo zwaar op het gezinsbudget als vandaag. Vooral de laatste maanden is de betaalbaarheid fel verslechterd. Dat blijkt uit de nieuwe betaalbaarheidsindex voor vastgoed van De Tijd.

Door Thomas Segers, Petra De Rouck, Olaf Verhaeghe en Raphael Cockx 9 Juli 2022

'De extremen zijn weg. Er kan weer op een normalere manier gekocht worden.' Met die woorden gaf notaris Bart van Opstal, woordvoerder van Notaris.be, begin juli aan dat de Belgische vastgoedmarkt kalmeert. Goed nieuws voor wie op zoek is naar een eigen stekje, zij het een huisje met boompje en tuintje of een appartement in het centrum van de stad.

Maar terwijl de aankoopprijzen voor vastgoed stilaan afkoelen, klimt de rente op nieuwe hypotheken de hoogte in. Hoe betaalbaar is een woning kopen nu eigenlijk echt? Welk deel van je inkomen heb je nodig voor een woonlening? En hoe zien de komende maanden eruit? De nieuwe betaalbaarheidsindex voor vastgoed van De Tijd schetst de situatie op basis van drie cruciale parameters.

De immo, het inkomen en de rente

Het eerste element is de prijs die je betaalt voor vastgoed. Sinds het begin van de coronacrisis werden huizen 22 procent duurder tot 314.666 euro, bleek eerder deze week uit de vastgoedbarometer van de Federatie van het Notariaat. De gemiddelde prijs voor een appartement ligt lager en steeg minder fors:+8,9 procent tot 257.839 euro.

Bron: Statbel, Notarisbarometer, Immotheker-Finnotheker

Recente data over de evolutie van de netto inkomens zijn er niet, maar uit simulaties van De Tijd blijkt dat de stijging om en bij 6 procent bedraagt. De vastgoedprijzen stegen dus veel sneller dan de inkomens. De inflatie en de automatische loonindexering zullen - zij het met vertraging - de lonen wel hoger duwen.

De derde parameter die een invloed heeft op onze betaalbaarheidsindex is de rentevoet die banken bieden. We gaan uit van een vast tarief voor hypotheekkredieten met een looptijd van 20 jaar en een eigen inbreng van 15 procent van de aankoopprijs.

Sinds 2017 en tot en met 2021 zat die rentevoet in dalende lijn. Vorig jaar dook het tarief zelfs onder 1,5 procent. Maar sinds begin dit jaar zitten de rentetarieven in de lift. In het tweede kwartaal van 2022 peilt de rente zelfs op een gemiddelde van 2,7 procent.

De combinatie van de drie factoren leidt tot een actuele betaalbaarheidsindex voor vastgoed. Die index drukt uit hoeveel procent van haar inkomen een doorsnee gezin nodig heeft om de hypotheeklasten te dekken.

We focussen ons in eerste instantie op de evolutie van de betaalbaarheid van woningen in heel België. Tussen 2017 en begin 2020 oogt onze index vrij stabiel, om en bij 29 procent. Een gezin met een inkomen van om en bij 45.750 euro op jaarbasis had begin 2020 dus 28 procent van dat inkomen nodig om de woonlening af te betalen.

Internationaal onderzoek en de banken zien een derde van het inkomen als een veilig maximum om een hypotheek af te lossen. Onze betaalbaarheidsindex toont aan dat dat veilige derde op dat moment nog veraf is.

Vanaf het uitbreken van de coronacrisis begin 2020 komt daar verandering in. De temperatuur op de vastgoedmarkt stijgt, met forse prijsstijgingen op enkele maanden tijd tot gevolg. De dalende rente volstaat niet om het deksel op de pot te houden. Vanaf het tweede kwartaal van 2020 neemt de onbetaalbaarheid in sneltempo toe. Naar meer dan 30 procent op het einde van het jaar en bijna 31,5 procent in de loop van 2021.

Sinds begin dit jaar maakt de oplopende rente de betaalbaarheid nog lastiger. In het eerste kwartaal van 2022 flirt onze index met de 33-procentgrens, in het tweede kwartaal gaat het nog een pak sneller omhoog.

Een doorsneegezin moet vandaag ruim 35 procent van zijn jaarinkomen besteden aan hypotheeklasten om eigenaar te worden. De afgelopen vijf jaar woog een woning kopen nooit zo zwaar op het budget.

Vraag is hoe de betaalbaarheid de komende maanden evolueert. Daarvoor kijken we naar drie scenario's: eentje waarbij de rente afneemt naar een gemiddeld tarief van 2,5 procent en twee met verdere rentestijgingen, naar gemiddeld 3 en 3,5 procent. Voor de vastgoedprijzen trekken we de evolutie tussen het laatste en voorlaatste kwartaal telkens door.

In het eerste scenario wordt een woning kopen weer iets toegankelijker: 34,5 procent van een mediaaninkomen volstaat om een woning af te betalen. Nog altijd boven 'de veilige grens' en ver boven het niveau van voor de coronacrisis.

Stijgt de rente verder door naar 3 procent, dan schuift de betaalbaarheidsindex licht op, naar 36,1 procent van het mediaaninkomen.

Bij een gemiddelde rentevoet van 3,5 procent moet een doorsnee gezin al 37,7 procent van haar inkomen aan de woonlasten besteden. Onrealistisch is dat scenario niet, hoopvol nog minder.

Voor appartementen peilt onze index een stuk lager, maar ook daar is duidelijk dat de oplopende prijzen in combinatie met de stijgende rente wegen op de betaalbaarheid. Waar een doorsnee gezin voor corona iets meer dan een kwart van haar inkomen nodig had, nam dat de voorbije tweeënhalf jaar toe tot net geen 29 procent.

Afhankelijk van het rentescenario de komende maanden schuift de index voor appartementen verder op. Bij een lagere rente blijft de betaalbaarheid ongeveer gelijk, bij een tarief van 3 of 3,5 procent wordt de druk op het gezinsbudget groter: respectievelijk 30,1 en 31,5 procent.

Gewestelijke verschillen

De betaalbaarheid verschilt fel naargelang het gewest. Terwijl in Wallonië de betaalbaarheid voor zowel huizen als appartementen ver onder het geadviseerde derde van het inkomen blijft, is vastgoed in het Brussels Gewest bijna onbetaalbaar.

Brussels vastgoed bijna onbetaalbaar

% van mediaan gezinsinkomen nodig om een huis of appartement te betalen (per kwartaal)

Brussel

Vlaanderen

Wallonië

Een doorsnee Brussels gezin moet meer dan 81 procent van het inkomen aan de afbetaling van een huis besteden. Het gewest tekent voor de hoogste vastgoedprijzen van het land. Uit cijfers van de Federatie van het Notariaat van eerder deze week blijkt dat net geen 566.000 euro voor een huis wordt neergeteld. Ruim zes op de tien verkopen in het Brussels Gewest slaan op een appartement. Die zijn de helft goedkoper dan een huis. Daardoor peilt de index voor appartementen op een gematigder, maar nog altijd forse 39 procent.

De betaalbaarheid is zo slecht omdat de hoge vastgoedprijzen niet gecompenseerd worden door hogere inkomens, integendeel. Brusselaars hebben een mediaaninkomen van 38.350 euro, wat veel minder is dan de 50.642 euro in Vlaanderen en de 48.472 euro in Wallonië.

Het hogere inkomen in Vlaanderen en de lagere huizenprijs van 341.635 euro brengen de betaalbaarheidsindex voor Vlaamse huizen op 37 procent. De Vlaamse appartementen zijn met 264.937 euro niet zoveel goedkoper dan de Brusselse, maar dankzij het hogere inkomen komt de betaalbaarheidsindex 10 procentpunten lager uit, op 28,8 procent.

Provincies

In alle Vlaamse provincies en in Waals-Brabant moeten gezinnen meer dan een derde van hun inkomen spenderen om een huis te kopen. De koploper is Antwerpen, waar 41 procent van het gezinsbudget opgesoupeerd wordt. De relatief hoge huizenprijzen (368.759 euro) en het lagere inkomen (49.509 euro) in vergelijking met de rest van Vlaanderen zijn de verklaring.

Bij de appartementen scoort de betaalbaarheid in West-Vlaanderen het slechtste. 'Dat moet genuanceerd worden wegens de aanwezigheid van de kust', zegt van Opstal. 'De tweede verblijven zitten in een hogere prijsklasse en worden doorgaans zonder lening gekocht. Voor de modale West-Vlaming die een eigen appartement wil kopen, is de kans groot dat een appartement in West-Vlaanderen betaalbaarder is dan een in Oost-Vlaanderen.'