Waar een appartement kopen om te verhuren?

Waar zoek ik het best een appartement om te verhuren? Dat is de vraag die veel investeerders zich stellen. Natuurlijk is het rendement van de investering belangrijk, maar een grote huurdersvijver om uit te vissen is dat ook.

Vandaag mag er dan wel veel vraag zijn naar huurwoningen, een investering in vastgoed wordt vaak lange tijd aangehouden. We onderzochten in welke Vlaamse en Brusselse steden en gemeenten het hoogste rendement kan worden behaald in combinatie met een groot aantal huurders

Om na te gaan hoeveel een vastgoedinvestering opbrengt, kijken we naar het brutorendement. Dat rendement wordt berekend als de verhouding tussen de jaarlijkse huurinkomsten en de totale aankoopprijs. Om die verhouding te bepalen, keken we naar de mediane verkoop- en huurprijzen over de afgelopen vijf jaar.

Van de Vlaamse centrumsteden scoort Antwerpen het beste, met een brutorendement van net 5 procent. Een gemiddeld appartement van 100 vierkante meter kost er ongeveer 274.000 euro en kan verhuurd worden voor 1.144 euro. Dat rendement is aanzienlijk hoger dan dat van de tweede grootste centrumstad, Gent, met 3,76 procent. Hoewel de investeringsprijs met 340.000 euro aanzienlijk hoger ligt, kan er minder huur gevraagd worden (1.064 euro).

Daarmee doet Gent het slechter dan Leuven, de duurste centrumstad. Een gemiddeld appartement met een verkoopprijs van 393.750 euro kan voor 1.277 euro verhuurd worden, wat het brutorendement op 3,9 procent brengt. Wie een brutorendement van 4 procent wil, kan beter op zoek gaan in de kleinere centrumsteden Turnhout, Sint-Niklaas, Genk, Aalst en Roeselare.

Zonder renovatiekost

Let op, de verhouding tussen de huuropbrengsten en de aankoopprijs biedt een eerste indicatie van het rendement, maar een investeerder moet verder rekenen. Uiteraard moet er bij een aankoop btw of registratiebelasting worden betaald.

Een netto-rendement houdt ook rekening met alle kosten die een eigenaar moet dragen, zoals onderhoud, herstellingen, verzekeringen en belastingen. De analyse laat ook eventuele renovatiekosten buiten beschouwing. Die kunnen aanzienlijk oplopen wanneer u ook energetisch renoveert.

Sinds vorig jaar geldt in Vlaanderen een renovatieplicht. Koopt u een woning met een slechte energiescore - energielabel E of F - dan moet u het pand binnen 5 jaar verplicht renoveren tot minstens label D. Momenteel voldoen al veel Vlaamse appartementen aan dat label, maar vanaf 2028 zal de regelgeving in Vlaanderen stelselmatig strenger worden.

Ook in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest zijn er strengere regels op komst. Maar omdat er daar nog meer gerenoveerd moet worden dan in Vlaanderen betekent dat ook dat er nog veel potentieel is vanuit het standpunt van de investeerder. 'Wij zien de huurprijzen in de hoofdstad verder stijgen', aldus Kristophe Thijs, directeur communicatie van makelaarsfederatie CIB.

Veel huurders

Wie een investeringspand koopt, heeft niet alleen belang bij een goed rendement. Het is ook cruciaal dat het pand gemakkelijk verhuurd kan worden, om leegstand te vermijden.

Door die twee parameters (rendement en aandeel huurders) in acht te nemen, krijgen we een index die gemeenten objectief rangschikt. Hoe hoger de index, hoe interessanter de investering. In die ranglijst verstevigt de regio van de hoofdstad zijn positie.

In de top 15 van best scorende gemeenten is er maar één niet-Brusselse gemeente: Antwerpen. Dat komt niet alleen door het hoge rendement in Brussel, maar ook door het hoge aandeel huurders: 61 procent van de Brusselse huishoudens is huurder.

In Sint-Joost-ten-Node bijvoorbeeld behoort een doorsnee appartement van 70 vierkante meter met 217.000 euro tot het kwart duurste gemeenten. Daartegenover staat een gemiddelde huurprijs van 990 euro per maand. Dat is 400 euro meer dan de Vlaamse mediaan.

Gecombineerd met een woningmarkt waar slechts 24 procent van de huishoudens eigenaar is, is deze gemeente een interessante investeringslocatie.

Brussel is ook vooral een appartementenmarkt. Zowat 65 procent van het vastgoed dat er verkocht wordt, bestaat uit appartementen, volgens gegevens van de notarissen. Die worden uiteraard niet allemaal verhuurd, maar het cijfer zegt wel iets over de samenstelling van de markt.

In Vlaanderen is het aandeel huurders veel beperkter. Bijna 70 procent van de Vlamingen is eigenaar van hun woning. Huurders zijn vooral te vinden in de Vlaamse steden en hun randgemeenten: 40 procent van alle Vlaamse huurders woont in centrumsteden. In Leuven, Antwerpen en Gent is minstens de helft van de inwoners een huurder.

De vergelijkbare combinatie van hoge huurprijzen en een drukke huurmarkt is te vinden in kleine Vlaamse gemeenten zoals Zelzate. Antwerpen, Sint-Niklaas en Turnhout presteren het best onder de Vlaamse steden. Hoewel het rendement in die laatste twee steden lager ligt, kost een gemiddeld appartement er 40.000 euro minder.

Het aandeel huurders varieert ook sterk binnen de steden, dus het is de moeite waard om dieper in te zoomen op wijkniveau. In Antwerpen bijvoorbeeld loopt het verschil in aandeel op tot 30 procent. In Borgerhout huurt de helft van de huishoudens. Aan de Scheldekaaien ligt dat aandeel met 82 procent aanzienlijk hoger.